記者：

房屋空置的，為什么還要交物業(yè)費？怎么交？

答：這個問題大家都很關(guān)注，而且眾說紛紜，社會各界的意見主要有四類：一是，業(yè)主不入住，沒有享受物業(yè)服務(wù)，不應(yīng)當(dāng)收費； 二是，部分業(yè)主雖然沒有入住，但綠化、保潔、秩序維護、照明、電梯運行等物業(yè)服務(wù)工作需要正常進行，不應(yīng)當(dāng)減收物業(yè)服務(wù)費；三是，房屋是用來住不是用來炒的，長期空置的房屋絕大多數(shù)屬投資性質(zhì)，是推高房價的一個因素，應(yīng)當(dāng)加收物業(yè)服務(wù)費。四是，應(yīng)當(dāng)減收，但減收多少以及多長時間不住才算空置大家意見又不一致。

最后采納的意見是：普通住宅交付后空置六個月以上的，其前期物業(yè)公共服務(wù)費應(yīng)當(dāng)減收；辦理空置的程序和具體減收比例由設(shè)區(qū)的市縣人民政府價格主管部門會同物業(yè)主管部門規(guī)定，但收取的費用最高不得超過百分之六十。也就是說普通住宅前期物業(yè)空置的減收比例不得低于40%。

主要理由有三：一、《辦法》的立法目的在于規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。打擊投機買房、調(diào)控房地產(chǎn)價格不是住宅物業(yè)服務(wù)收費政策所承擔(dān)的職責(zé)，不應(yīng)當(dāng)通過加收物業(yè)服務(wù)費的方式打擊炒房； 二、部分物業(yè)空置，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍要正常運轉(zhuǎn)，不交物業(yè)服務(wù)費不能保證物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益，但業(yè)主不入住，就不產(chǎn)生垃圾，不使用電梯，物業(yè)服務(wù)工作量有所減少，可以減收部分物業(yè)服務(wù)費。三、減收比例應(yīng)當(dāng)視情況而定，比如，熱門地段的房屋，入住率高，減收比例略高對物業(yè)企業(yè)影響也不大，而一些度假型小區(qū)，業(yè)主多屬“候鳥型”，房屋空置率很高，如果物業(yè)費減免比例過高的話，物業(yè)公司無法正常經(jīng)營。對于其他物業(yè)交付后空置的，其物業(yè)公共服務(wù)費是否減收、減收多少由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。

另外，關(guān)于車位空置問題�，F(xiàn)行政策是購買的車位未停放機動車的，減收停車服務(wù)費，具體減收比例由市縣價格主管部門規(guī)定。此次《辦法》規(guī)定，未停放機動車，免收停車服務(wù)費，也是一個很大的突破。

記者：

關(guān)于停車服務(wù)費，我有一個疑惑。比如我買房時一并買了車位，我已經(jīng)交了物業(yè)費了，為什么還要交停車費，物業(yè)服務(wù)不是已經(jīng)包含了停車服務(wù)了嗎？

答：這個問題問得很好，也是很多業(yè)主困惑的地方。物業(yè)公共服務(wù)與停車服務(wù)的內(nèi)容接近，但服務(wù)主體不同。

物業(yè)公共服務(wù)的服務(wù)主體是全體業(yè)主，停車服務(wù)的服務(wù)主體為購買車位的業(yè)主或者車位使用人。有的業(yè)主家中無車，有的業(yè)主擁有不止一輛車。讓無車戶替有車戶、多車戶分攤物業(yè)服務(wù)成本顯失公允。按照現(xiàn)行政策，物價部門在制定物業(yè)公共服務(wù)費和停車服務(wù)費標(biāo)準時，是分別計算成本的，沒有包含關(guān)系。在總成本不變的情況下，如果停車服務(wù)費不再單獨收取，物業(yè)公共服務(wù)費需要相應(yīng)上調(diào)，否則物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以為繼。

例如，濟南市目前物業(yè)公共服務(wù)費基準價格一星級是0.5元/㎡、五星級是1.6元/㎡，停車服務(wù)費基準價格是35元/輛。如果把停車服務(wù)費均攤到物業(yè)公共服務(wù)費上，物業(yè)公共服務(wù)費約需上漲0.2元/㎡左右。

記者：

有些物業(yè)公司利用小區(qū)的電梯、墻體等做廣告，對這方面的經(jīng)營收入，現(xiàn)實中糾紛比較多，對此《辦法》是怎樣規(guī)范的？

答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的現(xiàn)象越來越普遍，經(jīng)營收費項目也越來越多，例如你剛才提到的廣告費就是其中一個方面，其他還有車位場地使用費、物業(yè)管理用房租賃費，等等。

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于全體業(yè)主所有，其經(jīng)營決定權(quán)屬于全體業(yè)主，經(jīng)營收入歸全體業(yè)主所有。這是法律層面的基礎(chǔ)性規(guī)定，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)有沒有權(quán)利進行經(jīng)營，經(jīng)營所得收入如何使用和分配，如何保障業(yè)主的所有權(quán)、知情權(quán)等合法權(quán)益，是現(xiàn)實中面臨的突出問題，也是產(chǎn)生矛盾糾紛的地方。在這方面，有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)做的比較好，能夠定期向業(yè)主公示經(jīng)營收益，有的還以此折抵業(yè)物業(yè)費，受到了業(yè)主的歡迎；但有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)做的不夠到位，業(yè)主滿意度不高。

針對這些問題，《辦法》進行了規(guī)范，作了三個方面的創(chuàng)新性規(guī)定。

第一，關(guān)于經(jīng)營權(quán)的問題。按照《辦法》第二十九的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以代業(yè)主進行經(jīng)營，取得經(jīng)營權(quán)的方式是通過物業(yè)服務(wù)合同的約定進行授權(quán)。普通住宅前期物業(yè)，可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定授權(quán)。該規(guī)定，解決了現(xiàn)實中，特別是前期物業(yè)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因無法征得業(yè)主大會、業(yè)主的書面同意，而擅自經(jīng)營導(dǎo)致經(jīng)營行為合法性不足的問題。

第二，關(guān)于收入歸屬和使用問題。按照《辦法》第三十條的規(guī)定，公共收益由業(yè)主大會決定其使用方式和用途；業(yè)主大會未作決定的，主要用于補充專項維修資金，也可以作為業(yè)主委員會、業(yè)主大會的活動經(jīng)費或者折抵物業(yè)公共服務(wù)費。屬于普通住宅前期物業(yè)的，可以優(yōu)先用于折抵物業(yè)公共服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代經(jīng)營的，可以扣除相應(yīng)的管理費和稅費，管理費的提取比例由市縣價格主管部門確定。這條規(guī)定既解決了不同情況下公共收益資金如何使用的問題，也通過提取管理費的方式提高了物業(yè)服務(wù)企業(yè)代經(jīng)營的積極性。另外，該條還有一個創(chuàng)新點，就是對未成立業(yè)主委員會的普通住宅前期物業(yè)，規(guī)定公共收益資金可以優(yōu)先用于折抵物業(yè)公共服務(wù)費，將有利于增強業(yè)主的獲得感，營造和諧的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。

第三，關(guān)于如何保障上述兩條規(guī)定有效執(zhí)行的問題。《辦法》從兩個方面進行了規(guī)范：一是通過收益公示保障業(yè)主知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。即《辦法》第三十九條的規(guī)定——物業(yè)服務(wù)企業(yè)對公共收益應(yīng)當(dāng)單獨列賬，獨立核算，按季度進行公示，時間不得少于一個月。二是規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任。即《辦法》第四十五條和第四十七條的規(guī)定——物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定公示和使用公共收益資金的，將會受到行政處罰，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。