23日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示，明年將針對(duì)各類(lèi)需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿(mǎn)足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。同時(shí)，首提縣城樓市去庫(kù)存，強(qiáng)調(diào)：“庫(kù)存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作。”

該提法為何此時(shí)出現(xiàn)？又將對(duì)全國(guó)樓市帶來(lái)什么影響？

有一點(diǎn)可以肯定的，這給剛需、改善以及商品房市場(chǎng)送來(lái)了“冬日的溫暖”！2018年，相信一些調(diào)控對(duì)剛需和改善需求打壓“嚴(yán)重”的城市，會(huì)調(diào)整政策！

一、調(diào)控力度不放松：保持政策的連續(xù)性

2017年，截至目前，全國(guó)已有110個(gè)城市累計(jì)發(fā)布了250多次調(diào)控政策。通過(guò)限購(gòu)、限貸、限漲、限售、限商等措施，今年全國(guó)樓市降溫并持續(xù)保持平穩(wěn)。

談及明年的樓市調(diào)控，王蒙徽強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、差別化調(diào)控政策：支持改善需求 遏制炒房

王蒙徽表示，明年將針對(duì)各類(lèi)需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿(mǎn)足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。

1.“滿(mǎn)足首套剛需”、“支持改善需求”： 這意味著2018年不可能對(duì)剛需有太多打壓，且對(duì)改善的購(gòu)房需求會(huì)適當(dāng)滿(mǎn)足。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，滿(mǎn)足首套剛需導(dǎo)向不變，支持改善性需求方面政策或略有放寬，不排除對(duì)首套房和二套房的認(rèn)定、普通住房和非普通住房的劃分等方面進(jìn)行政策微調(diào)的可能。

值得關(guān)注的一點(diǎn)“支持改善需求”，或?qū)⒂绊懳磥?lái)房地產(chǎn)稅的征收方式，要么從第三套房開(kāi)始征收（前兩套免征），要么人均免征面積會(huì)比較大。否則，如何體現(xiàn)“支持改善需求”？

2. “遏制投機(jī)炒房”：炒房投機(jī)首先是大量買(mǎi)入，然后是短時(shí)間頻繁交易。對(duì)于這些人，當(dāng)然應(yīng)該限制，最有效的辦法就是 “限售+提高交易稅“。

近日多城放寬了購(gòu)房門(mén)檻，不少人擔(dān)心房?jī)r(jià)還要暴漲，住建部已經(jīng)明確提出要“遏制投機(jī)炒房”。但是從3月份以來(lái)，我們限售的城市已經(jīng)達(dá)到了50多個(gè)。相當(dāng)于現(xiàn)在買(mǎi)了房就要砸在手上。短則兩年，更長(zhǎng)的5年、10年，這是要被套牢在山頂?shù)墓?jié)奏，哪里還有投機(jī)的可能？

三、去庫(kù)存工作下沉：首提縣城樓市去庫(kù)存

“庫(kù)存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作”，這些城市樓市政策很難收緊，甚至還會(huì)有所放松，然而依然會(huì)嚴(yán)控價(jià)格漲幅。

投資性需求會(huì)繼續(xù)在三四線城市發(fā)酵，但是很多三四線本身并不具備投資屬性，且短期內(nèi)已經(jīng)暴漲過(guò)一波了，這些地方的房子就要小心了。

其中“縣城去庫(kù)存概念是一個(gè)重要內(nèi)容。”嚴(yán)躍進(jìn)將樓市去庫(kù)存分為三個(gè)階段：2015年前基本是一二線重點(diǎn)城市郊區(qū)市場(chǎng)去庫(kù)存；2016年-2017年是地級(jí)市(三線城市)去庫(kù)存；2018年，則迎來(lái)縣域去庫(kù)存的階段。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇12月14日在發(fā)布會(huì)上表示，三四線城市的去庫(kù)存在扎實(shí)推進(jìn)，而且成效比較明顯。1-11月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)了7.9%，盡管速度有所放緩，但是在去年20%以上的高基數(shù)基礎(chǔ)上增長(zhǎng)的，也是一個(gè)不錯(cuò)的數(shù)字。

考慮到縣城經(jīng)濟(jì)在全國(guó)城市經(jīng)濟(jì)中的比重仍較大，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，縣城去庫(kù)存對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易有積極的托底作用，同時(shí)也防范了市場(chǎng)交易大幅下滑的風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓亦強(qiáng)調(diào)了針對(duì)性去庫(kù)存政策的重要性，并直言商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存比住宅去庫(kù)存更為緊迫。“商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)比住宅庫(kù)存更高，2018年的工作重點(diǎn)不僅是住宅房屋去庫(kù)存，關(guān)鍵更是商業(yè)地產(chǎn)的去庫(kù)存。”